¿Vas a comprar una vivienda? Revisa esto antes de firmar
Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que podemos tomar. No se trata únicamente de encontrar una casa bonita, visitar varias propiedades y elegir la que más nos guste. Antes de firmar, es necesario comprobar el presupuesto, la financiación, los gastos, la documentación y el estado real del inmueble.
Una decisión precipitada puede provocar problemas económicos, jurídicos o urbanísticos que aparezcan después de la compra. Por eso, en esta guía repasamos qué tener en cuenta antes de comprar una vivienda y cuáles son las 7+1 cuestiones que conviene tener claras antes de entregar dinero o firmar un contrato de arras.
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1. Decide para qué quieres comprar la vivienda
El primer paso no es visitar casas, sino definir tu objetivo.
No necesitas el mismo tipo de vivienda si vas a utilizarla como residencia habitual, segunda residencia, alquiler de larga duración o alojamiento turístico. Cada finalidad implica necesidades, gastos y comprobaciones diferentes.
Antes de empezar a buscar, pregúntate:
- ¿Voy a vivir en ella durante varios años?
- ¿Necesito espacio para una futura ampliación familiar?
- ¿Quiero comprar para alquilar?
- ¿Busco una vivienda vacacional?
- ¿Necesitaré hacer reformas?
- ¿La ubicación seguirá siendo práctica dentro de cinco o diez años?
Tener claro el objetivo evita dejarse llevar únicamente por la primera impresión. Una vivienda puede ser atractiva, pero no necesariamente adecuada para tus necesidades o para el uso que pretendes darle.
¿Quieres destinarla al alquiler turístico?
En ese caso, no debes dar por hecho que podrás obtener una licencia turística después de comprarla. Antes de firmar es importante revisar la normativa autonómica y municipal, la compatibilidad urbanística, los estatutos de la comunidad de propietarios y los requisitos que correspondan al inmueble.
Comprar primero y comprobar después puede dejarte con una vivienda que no puede utilizarse para la actividad prevista.
2. Calcula tu presupuesto real, no solo el precio de compra
Uno de los errores más habituales consiste en pensar que el presupuesto disponible coincide con el precio anunciado.
El coste total de una vivienda incluye mucho más:
- Precio de compraventa.
- Impuestos.
- Gastos de notaría y Registro relacionados con la compraventa.
- Tasación, cuando se solicita una hipoteca.
- Posibles honorarios profesionales.
- Reformas o reparaciones.
- Mudanza y mobiliario.
- Altas o cambios de suministros.
- Gastos de comunidad.
- Seguro de hogar.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- Mantenimiento futuro.
Por ejemplo, una vivienda que aparentemente está dentro de tu presupuesto puede dejar de estarlo cuando sumas los impuestos, una reforma urgente y los gastos iniciales.
Reserva un fondo para imprevistos
No es recomendable utilizar todos tus ahorros para pagar la entrada y los gastos de compra. Después de adquirir el inmueble pueden aparecer reparaciones, derramas de la comunidad o gastos que no habías previsto.
Conservar un margen económico te permitirá afrontar estas situaciones sin depender inmediatamente de nuevos préstamos.
3. Estudia la financiación antes de comprometerte
Antes de firmar un contrato de arras, conviene saber cuánto puedes financiar y qué cuota mensual puedes asumir de manera razonable.
No te limites a preguntar cuánto dinero está dispuesto a prestarte el banco. Analiza también:
- El importe de la cuota.
- El tipo de interés.
- La duración del préstamo.
- La TAE.
- Las comisiones.
- Los productos vinculados.
- El coste de los seguros.
- Las condiciones de amortización anticipada.
- La diferencia entre hipoteca fija, variable o mixta.
Una cuota puede parecer asequible hoy, pero debes valorar cómo afectaría a tu economía una reducción de ingresos, un aumento de gastos familiares o, en una hipoteca variable, una subida del índice de referencia.
La tasación y el precio no son lo mismo
La tasación es una valoración profesional utilizada por la entidad financiera para estudiar la operación. No significa necesariamente que el banco vaya a financiar todo el precio de compra.
Si el precio pactado es superior al valor considerado por la entidad, tendrás que aportar más dinero con tus propios recursos.
Incluye una condición relacionada con la financiación
Cuando todavía no tienes aprobada definitivamente la hipoteca, es recomendable revisar con un profesional la posibilidad de incluir en las arras una condición que contemple qué ocurre si la financiación es denegada.
Firmar y entregar una cantidad importante sin tener clara esta cuestión puede poner en riesgo el dinero entregado.
4. Calcula los impuestos y gastos de la operación
Los impuestos dependen del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma en la que se encuentre.
Compra de vivienda usada
Cuando se compra una vivienda de segunda mano, normalmente corresponde pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El porcentaje y los posibles tipos reducidos dependen de cada comunidad autónoma y de las circunstancias personales del comprador.
En la Comunitat Valenciana existen tipos generales y beneficios fiscales para determinados casos, como la adquisición de vivienda habitual por jóvenes, familias numerosas, familias monoparentales, personas con discapacidad o víctimas de violencia de género, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
Compra de vivienda nueva
La compra de una vivienda nueva está normalmente sujeta al IVA y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este último también depende de la normativa autonómica.
Gastos de la hipoteca y gastos de compraventa
Es importante diferenciar ambas cosas.
En la formalización del préstamo hipotecario, el comprador paga normalmente la tasación, mientras que la entidad bancaria asume determinados gastos de notaría, Registro, gestoría e impuestos correspondientes a la hipoteca.
Esto no significa que el banco pague los impuestos y gastos propios de la compraventa. Antes de firmar, solicita un cálculo completo y actualizado de todo el dinero que necesitarás.
5. Analiza la ubicación y el entorno
La ubicación influye tanto en tu calidad de vida como en el valor futuro de la propiedad.
No te limites a visitar el inmueble una sola vez. Recorre la zona a distintas horas y, cuando sea posible, durante días laborables y fines de semana.
Comprueba:
- Nivel de ruido.
- Tráfico y facilidad de aparcamiento.
- Transporte público.
- Centros educativos.
- Comercios y servicios sanitarios.
- Distancia al trabajo.
- Seguridad e iluminación.
- Actividades molestas cercanas.
- Estado de los edificios colindantes.
- Proyectos urbanísticos previstos.
- Riesgos ambientales o de inundación.
- Gastos habituales de desplazamiento.
Una calle tranquila durante una visita por la mañana puede tener mucho tráfico por la noche. Del mismo modo, una vivienda económica puede dejar de serlo si obliga a utilizar el coche todos los días.
Consulta la situación urbanística
Esta comprobación es especialmente importante cuando se compra una vivienda unifamiliar, un chalet, una casa rural, un terreno o un inmueble con ampliaciones.
Conviene verificar que la construcción, las superficies y los usos sean compatibles con la normativa urbanística. También debes comprobar si existen expedientes, obras no declaradas, ampliaciones sin regularizar o diferencias importantes entre la realidad, el Catastro y el Registro de la Propiedad.
6. Revisa el estado real de la vivienda y del edificio
Una visita rápida no siempre permite descubrir los problemas del inmueble.
Observa con atención:
- Humedades y filtraciones.
- Grietas.
- Estado de ventanas y cerramientos.
- Instalación eléctrica.
- Fontanería.
- Presión del agua.
- Aislamiento térmico y acústico.
- Sistema de climatización.
- Orientación y entrada de luz.
- Estado de cocina y baños.
- Cubierta, fachada y zonas comunes.
- Ascensor y accesibilidad.
Abre grifos, persianas, armarios y ventanas. Pregunta la antigüedad de las instalaciones y solicita información sobre las últimas reformas.
Cuando existan dudas, una revisión realizada por un arquitecto, arquitecto técnico u otro profesional competente puede ayudarte a detectar defectos que no son visibles para una persona sin conocimientos técnicos.
Revisa las próximas derramas
Solicita las actas recientes de la comunidad de propietarios y pregunta si existen obras aprobadas o previstas.
Una reparación de fachada, cubierta, ascensor o instalaciones comunes puede suponer un gasto importante después de la compra. El precio puede parecer atractivo, pero dejar de serlo si existe una derrama elevada pendiente.
7. Comprueba toda la documentación antes de entregar dinero
Antes de comprar una vivienda debes comprobar que quien vende es realmente su propietario y conocer las cargas que afectan al inmueble.
Entre la documentación que conviene revisar se encuentra:
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Escritura o título de propiedad.
- Referencia y certificación catastral.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad.
- Certificado de eficiencia energética.
- Estatutos y actas recientes de la comunidad.
- Información sobre posibles derramas.
- Documentación urbanística aplicable.
- Licencias y autorizaciones de obras realizadas.
- Situación de los suministros.
- Existencia de arrendatarios u ocupantes.
¿Qué información ofrece la nota simple?
La nota simple permite conocer la identificación registral de la finca, quién figura como titular y si existen hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres u otras limitaciones.
No debes conformarte con que el vendedor diga que la hipoteca ya está pagada. Una deuda puede estar económicamente liquidada, pero continuar apareciendo como carga registral hasta que se tramite su cancelación.
Compara Registro, Catastro y realidad física
La superficie y la distribución que aparecen en el anuncio pueden no coincidir con la escritura, el Registro, el Catastro o la realidad.
Las diferencias no siempre significan que exista un problema grave, pero deben estudiarse antes de comprar. Una terraza cerrada, una ampliación o una construcción auxiliar pueden no estar correctamente declaradas o autorizadas.
No firmes las arras sin revisar las condiciones
El contrato de arras debe identificar correctamente a las partes y a la vivienda, indicar el precio, la cantidad entregada, el plazo para escriturar, el reparto de gastos, la situación de las cargas y las consecuencias del incumplimiento.
También debe reflejar cualquier circunstancia importante acordada durante la negociación.
No utilices una plantilla genérica sin comprobar que protege adecuadamente tus intereses.
Analiza y negocia el precio de la vivienda
El precio anunciado es la cantidad que solicita el vendedor, pero no demuestra por sí solo que la vivienda tenga ese valor.
Antes de presentar una oferta, compara inmuebles similares teniendo en cuenta:
- Ubicación.
- Superficie.
- Planta y existencia de ascensor.
- Estado de conservación.
- Orientación.
- Terraza, garaje o trastero.
- Eficiencia energética.
- Reformas necesarias.
- Gastos de comunidad.
- Situación jurídica y urbanística.
- Tiempo que lleva anunciado.
- Oferta disponible en la zona.
No compares únicamente el precio total. Calcula también el precio por metro cuadrado y revisa si las superficies utilizadas en los anuncios son construidas, útiles o incluyen elementos comunes.
Cómo negociar el precio sin perder credibilidad
Una buena negociación no consiste en ofrecer una cantidad baja sin explicación. Debe basarse en datos.
Puedes justificar tu propuesta mediante:
- Presupuestos de reformas.
- Defectos técnicos detectados.
- Derramas pendientes.
- Falta de ascensor o garaje.
- Diferencias de superficie.
- Situación registral o urbanística que deba resolverse.
- Precios de viviendas comparables.
- Gastos necesarios para poner el inmueble en condiciones.
Presenta una oferta clara e indica, cuando sea posible, que dispones de ahorros, financiación estudiada y capacidad para avanzar con la operación. La seguridad y la rapidez también pueden ser elementos valiosos para el vendedor.
No obstante, evita comprar por miedo a perder la oportunidad. Si la operación no encaja con tu presupuesto o presenta riesgos que no pueden solucionarse, retirarse también puede ser una buena decisión.
Antes de comprar una vivienda
Antes de firmar, comprueba que puedes responder afirmativamente a estas cuestiones:
- Tengo claro para qué voy a utilizar la vivienda.
- Conozco mi presupuesto máximo.
- He calculado los impuestos y gastos.
- Mantendré un fondo para imprevistos.
- He estudiado diferentes opciones hipotecarias.
- Sé cuánto dinero debo aportar con mis ahorros.
- He visitado la zona en diferentes horarios.
- He revisado el estado de la vivienda.
- Conozco las derramas aprobadas o previstas.
- He solicitado una nota simple actualizada.
- He comprobado las cargas del inmueble.
- He revisado el IBI y las deudas con la comunidad.
- He comparado Registro, Catastro y realidad física.
- He comprobado la situación urbanística.
- He leído detenidamente el contrato de arras.
- He calculado las reformas necesarias.
- He comparado el precio con otras viviendas similares.
- He negociado utilizando datos objetivos.
- He consultado a un profesional cuando existían dudas.
Preguntas frecuentes antes de comprar una casa
¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda?
Depende del precio, del tipo de inmueble, de la financiación conseguida, de los impuestos aplicables y de las posibles reformas. No calcules únicamente la entrada: prepara un presupuesto completo de la operación.
¿Qué documentos debo pedir antes de firmar las arras?
Como mínimo, conviene revisar la nota simple, el título de propiedad, el último recibo del IBI, el certificado de deudas de la comunidad, la información catastral y la documentación energética y urbanística que corresponda.
¿Puedo negociar el precio de cualquier vivienda?
Puedes presentar una oferta, aunque el vendedor no está obligado a aceptarla. La negociación tendrá más posibilidades de prosperar cuando esté respaldada por precios comparables, reformas necesarias o circunstancias objetivas del inmueble.
¿Qué ocurre si la vivienda tiene una hipoteca?
La existencia de una hipoteca no impide necesariamente la venta, pero debe establecerse cómo se cancelará o, cuando proceda, si se producirá una subrogación. La operación debe quedar correctamente documentada.
¿Es necesario contratar a un profesional?
No siempre es obligatorio, pero puede ser recomendable cuando existen dudas jurídicas, técnicas, fiscales o urbanísticas. El coste de una revisión previa suele ser pequeño en comparación con las consecuencias de comprar un inmueble con problemas.
Conclusión: comprar con información es comprar con seguridad
Saber qué tener en cuenta antes de comprar una vivienda te permite comparar mejor, negociar con argumentos y reducir riesgos.
No tomes la decisión únicamente por la decoración, las fotografías o la sensación de urgencia. Analiza tu presupuesto, estudia la financiación, revisa la documentación y comprueba el estado técnico y urbanístico del inmueble.
En Teresa Soluciones Urbanísticas podemos orientarte en la revisión documental y urbanística de una propiedad para que tomes una decisión con mayor seguridad.
¿Estás pensando en comprar una vivienda y tienes dudas sobre su documentación, sus superficies o su situación urbanística? Ponte en contacto con nosotros antes de firmar.